Terms and conditions ng Pag-IBIG housing loan

Ang Pag-IBIG ay ang national savings and affordable housing program ng gobyerno. Ibinibigay ito sa mga Filipino citizens para tayo ay makapag-impok para sa ating retirement at para tayo rin ay magka-access ng loans at magkabahay. (Look: Guide to Pag-IBIG)

Naitatag ang Pag-IBIG upang mabigyan ang lahat ng Pilipinong naghahanap-buhay ng isang mahusay at tax-exempt na programang pang-ipon habang tinutugunan ang kanilang pangangailangan sa pabahay. Dahil dito, ang pagmimiyembro sa Pag-IBIG Fund ay itinakda ng Republic Act No. 9679 na mandatory para sa lahat ng may buwanang kita na isang libong piso (PhP1,000) pataas at may edad na di lalagpas sa 60.

Loan Purpose

Ayon sa Pag-IBIG Circular Number 396 na inilabas noong January 9, 2018 ang housing loan ay maaring gamitin sa mga sumusunod: pambili ng lupa; pambili ng bahay at lupa; pampatayo ng bahay at pagsasaayos ng bahay. (Read: Saan puwede gamitin ang Pag-IBIG housing loan)

Eligibility

Ang pinakaunang requirement para maka-avail ng Pag-IBIG housing loan o EUF loan ay ang pagiging active member nito. Kailangan ding hindi lalampas ang edad sa 65 years old sa panahon ng application at hindi lalampas ang edad sa 70 years old sa panahon ng maturity ng loan.

Maganda rin kung may satisfactory employment at business check at updated sa lahat ng loan sa Pag-IBIG kung mayroon man. Sa credit history, dapat ay walang na-foreclose, na-cancel, na-default o dacion en pago. (Read: Pag-IBIG Eligibility requirements)

Loanable amount

Hanggang PhP6 million ang maaaring makuhang loan sa Pag-IBIG. Samantalang Hanggang PhP450,000 naman ang loan ceiling para sa socialized housing program nito.

Walang nakasaad na minimum loan amount para sa housing loan. (Read: Magkano ang puwedeng makuhang loan sa Pag-IBIG Housing loan)

Maari ding kumuha ng loan para sa isang property ang tatlong tao. Ang tawag dito ay tacked loan. (Basahin: Pag-IBIG tacked loan)

Interest rate

Ang pinakamababang interest rate ng Pag-IBIG housing loan ay 3% per annum pero applicable lang ito sa socialized housing program nito. Nasa 5.37% hanggang 10% naman ang regular interest rates nito depende sa pipiliing fixing period.

Kung tutuusin, competitive na ang interest rate ng Pag-IBIG kumpara sa commercial banks. (Read: Pag-IBIG interest rates versus commercial banks)

Loan term

Ang housing loan ay maaaring bayaran sa loob ng isang taon hanggang 30 years. Hindi pinapahintulutan ang mas mahaba pang long term kumpara sa diperensiya ng edad 70 at edad ng borrower sa panahon ng application.

Mode of payment

Dapat bayaran in equal monthly payments ang loan – kasama ang principal, interest at insurance premium sa pagbabayad. Ang loan amortization, hangga’t maari, ay dapat sa pamamagitan ng salary deduction na dapat ibigay sa pamamagitan ng written consent.

Maaring pumasok sa isang Collection Servicing Agreement ang Pag-IBIG at ang employer kung saan nakasaad, maliban sa iba pa, na ang pagbabayad ng empleyado sa Pag-IBIG housing loan ay sa pamamagitan ng salary deduction; at laging uunahin o bibigyan ng prayoridad ang salary deduction na ito sa iba pang obligasyon o pagkakautang ng empleyado sa housing matapos maibawas ang lahat ng statutory deductions.

Ang loan release ay babawasan din ng katumbas ng isang buwang hulog, bayad o amortization at magsisilbi itong unang bayad ng borrower sa kaniyang loan sa unang buwan.

Ang monthly amortizations ay maaaring bayaran sa pamamagitan ng Post Dated Checks (PDCs); sa accredited developer na may collection servicing agreement sa Pag-IBIG; accredited collection partners; auto debit sa bangko; at iba pang maaaring paraan na gagawin ng Pag-IBIG sa hinaharap.

Payment due dates

Ang pagbabayad ng monthly amortization ay magsisimula sa susunod na buwan base sa takeout date na nakalagay sa disbursement voucher o kaya ay cheke. Magtutuloy-tuloy ito kada buwan hanggang sa matapos na bayaran nang buo ang loan.

Kapag staggered ang loan releases, ang payment date ay naka-base sa petsang nakalagay sa final release ng loan proceeds na makikita sa disbursment voucher o kaya ay sa cheke. Maari ding ito ay nakabase sa constructive takeout date, alinman ang applicable sa kasi ng borrower.

Kapag ang due date ng loan ay naitaon na non-working day, sa susunod na unang working day dapat ihulog ang bayad sa loan. Naka-base ang non-workng days sa branch kung saan mine-maintain ang loan. Mahalaga ito dahil dito applicable ang mga local holidays o kaya naman ay declaration of state of calamity.

Penalty

Ang penalty kapag hindi nakapagbayad sa loan ay katumbas ng one-twentieth of one percent (1/20 of 1% o kaya ay 0.05% kada araw na delayed ang pagbabayad base sa halagang hindi nabayaran.

Halimbawa ang loan amortization ay PhP12,000 kada buwan at na-delay ng pagbabayad ng tatlong araw. Ang penalty ay PhP180 (PhP12,000 x 0.05% x 3 days).

Tinatanggap din ang partial payments. Pero ang bahagi ng loan na hindi nabayaran ay papatawan ng karampatang penalty.

Application of payments

Ang ibabayad ay i-aapply sa ganitong paraan: uunahin ang penalty (sakaling may penalty); sunod ang insurance premium; pagkatapos ay interest; huli ang principal. Kung may sobra sa ibinayad, automatic itong i-aapply sa sa mga susunod na pagbabayad at maipapakita sa susunod na due date.

Collateral

As a general rule, ang collateral sa Pag-IBIG housing loan ay ang parehong property na binibili kung saan ginamit ang loan proceeds. Maaring tumanggap ng offsite collateral, o mga collateral na hindi ginamit ang Pag-IBIG loan proceeds pambili, pero ito ay subject sa approval ng kinakailangang (appropriate) level of approving and signing authorities.

Wala dapat sabit o liens and encumberances ang papeles ng property na binibili

Retail housing loan

Ang retail housing loan ay kung saan hindi na dumadaan sa developer o kaya mga sales agent ang pagbili ng property.

Para sa retail housing loan, ang security o dokumentong kinakailangan ay ang first real estate mortgage ng binili o ipinatayong property. Nakasaad dapat sa first real estate mortgage ang pagbabayad kabuuang obligasyon na nakasaad sa napirmahang loan agreement at promissory note.

Kinakailangan din ang accommodation mortgage, if applicable. Ang original certificate of title (OCT), transfer certificate of title (TCT) o kaya naman ay condominium certificate of title (CCT) na issued ng Registry of Deeds ay dapat nakapangalan o registered sa pangalan ng isa o higit pa sa mga borrowers.

Sa kaso naman ng third party real estate mortgage o kaya naman ay accommodation mortgage, ang titulo ay dapat nakapangalan o registered sa pangalang ng accommodation mortgagor.

Developer-assisted housing loan

Kailagang ng contract to sell documentation (CTS) at deed of conditional sale (DCS) documentation para sa mga developer-assisted housing loans.

Dapat may CTS ang developer sa Pag-IBIG para i-cover ang pagbili ng residential peoperty na gagamiting collateral para as Pag-IBIG housing account ng member. Mag-eexecute din ng deed of assignment ang developer na ina-assign ang CTS sa Pag-IBIG Fund at ito ay kinakailangang i-annotate sa property.

Ang titulo ng binibiling residential property ay kinakailagang ilipat sa pangalan ng Pag-IBG. Ang gastusin sa paglilipat ng pangalan ay charged sa gastusin ng developer. Sa request ng borrower, maaaring sa kanya ilipat ang pangalan ng titulo kapag ito ay hiningi niya basta’t ang LTV ratio ay hindi lalampas sa 50%.

Kapag ang titulo ay ililipat sa pangalan ng Pag-IBIG, kasama ang borrower sa pag-execute ng DCS. Sa kaso naman na ang titulo ay inilpat direkta sa pangalang ng borrower, i-eexecute ng developer ang Deed of Absolute Sale in favor of the borrower, habang ang borrower din ay mag-execute ng loan agreement at promissory note sa Pag-IBIG para i-cover nang buo ang obligasyon.

Insurance

Compulsory ang pagkakaroon ng mortgage redemption insurance (MRI) o kaya naman ay sales redemption insurance (SRI), kung anuman ang applicable, sa mga borrower ng Pag-IBIG. Kug tacked ang loan, kinakailangang ang lahat ay covered ng MRI o SR katumbas ng obligasyon ng bawat isa.

Kapag namatay o permanently disabled ang sinuman sa mga borrowers, i-aapply ng Pag-IBIG ang MRI o SRI proceeds or claims sa kabuuang obligasyon ng housing loan. Kung may sobra, ito ay ipamamigay sa mga tagapagmana o heirs ng borrower.

Ang principal borrower ay kinakailangang kumuha ng fire and other allied perils insurance (FAPI) para i-cover ang property na katumbas sa halaga ng appriased value ng housing component ng residential unit o kaya naman ay ang loan amount, anuman ang mas mababa.

Kapag staggered ang loan release, kukuha pa din ng FAPI ang principal borrower para i-cover ang property mula sa petsa na na issue ang Notice of Approval ng Pag-IBIG.

Pre-payment

Maaring bayaran ang loan bago pa mag-mature ang loan na walang karagdagang pre-payment penalty. Ito ay alinsunod sa RA 7394 o ang Consumer Act of the Philippines. Pero may babayarang service fee na ipapataw ang Pag-IBIG.

Maari ding magbayad ng sobra pa sa amortization kada buwan. Ang tawag dito ay accelerated payments. Ang ibinayad ay maaring ituring na advanced payments sa mga susunod na buwan; o kaya naman ay ibabawas sa principal ng utang basta ang bayad ay katumbas o higit pa sa isang buwang amortization.

Dapat ipahayag nang mabuti o sabihin ng borrower nang malinaw sa pamamagitan ng request ang kagustuhan niya kung alin ang gagawin ng Pag-IBIG.

Default

Tinatawag na default ang loan kapag hindi nakabayad on time. Sa Pag-IBIG, magiging default ang loan kung may sinasadyang pagsisinungaling (willfull misrepresentation) sa alinmang dokumentong ibinigay sa Pag-IBIG.

In default din kapag tatlong buwan nang sunod-sunod na hindi nakakapagbayad sa loan. Kapag hindi nakapagbigay ng katibayan ang borrower na nabayaran ang real estate taxes para sa naturang taon, default din ang loan.

Kapag may nilabag din sa mga polisiya ng Pag-IBIG sa kanyang membership, short term loan at housing loan policies, rules, regulations and guidelines, default na rin ang loan. Kapag may multiple loans, in default ang lahat ng loan kung may default sa kahit isang loan sa Pag-IBIG.

Epekto ng default

Kapag napatunayang default ang loan, magiging due and demandable ang loan. Kasama dito ang principal, accrued interest, penalties, fees ar other charges. Ibig sabihin nito, kailangang bayaran sa lalong madaling panahon ang loan.

Papatawan ang loan ng penalty. Patuloy ang pagtakbo ng interest alinsunod sa nakasaad mula nang maging due and demandable ang loan.

Habang due and demandable ang account, hindi maaaring makakuha ng karagdagang housing loan account ang borrower. Kapag default na talaga, ika-cancel ng Pag-IBIG ang CTS at DCS o kaya naman ay ifo-foreclose ang mortgage alinsunod sa guidelines ng Pag-IBIG.

Hindi ma-rerevive ang housing loan account kung ang mga bayad para sa mga accounts na default ay hindi sapat para gawing up to date ang loan.

Processing at appraisal fee

Kada availment ng housing loan, magbabayad ng processing fee at appraisal fee para sa application. Sa ngayon ito ay PhP1,000 kapag nai-sumite ang application form at naibigay ang mga required documents. Kasabay nito ang PhP2,000 apprisal fee. Ang mga ito ay non-refundable.

May PhP2,000 processing fee din na babayaran upon takeout ng loan at ito ay ibabawas na loan proceeds.

Subsequent loans

Maaring magkaroon ng multiple housing loans ang isang miyembro basta’t ang kabuuan nito ay hindi lalagpas sa PhP6 million. (Read: Pag-IBIG multiple housing loans)

Guide in buying a house

Gamitin ang aking 3-20-20-20 housing rule bilang gabay sa pagkuha ng housing loan. Ang loan amount mo ay hindi dapat lalagpas sa tatlong taong kita; maximum of 20 years to pay; mag-ipon ng 20% equivalent down payment ng proprty value; at ang loan amortization ay dapat hindi lalagpas sa 20% ng buwanang kita. (Watch: Guide in buying a house)