Pilipinas #1 as Top Investment Property Analysis

Pilipinas ang nag-top sa listahan ng Global Property Guide as number one top destination for investment property besting 24 other countries worldwide. Sinuri ko ang listahan at ito ang aking insights.

Data points considered

Ito ang mga data points na ginamit ng Global Property Guide:

• Average monthly rent para sa 120 square meter na bahay
• Rental income tax rate, assuming na ang monthly rental income ay PhP75,000 pataas
• Average rental yield o ang kitang aasahan ng landlord bilang balik sa kaniyang investment o return on investment bago bawasan ng tax, maintenance fees at iba pang gastusin

Kung mapapansin, hindi nanguna ang Pilipinas sa tatlong data points na ginamit.

Pang-anim lang ang Pilipinas kung yield ang pag-uusapan. Indonesia ang nanguna dito sa 8.61% average yield na hindi naman masyadong kalayuan sa 6.13% average yield sa Pilipinas.

Sa tax naman, Cyprus ang nangunguna dahil wala itong ipinapataw na rental income tax. Sa Pilipinas, 4.06% ang average tax na naibabayad, ayon sa report.

France naman ang nanguna sa listahan kung rent ang pag-uusapan. Ang average rent doon ay USD4,379 sa 120 square meter na property. Sa Pilipinas USD2,422 ang average and that landed us into 7^th place in this category.

Kapag pinag-sama-sama ang mga indicators at kabuuan ang titingnan, ang Pilipinas ang lalabas na number one investment property destination.

Property value and market price

If we zoom in sa datos na nakuha ng Global Property Guide, very interesting ang aking nakita. Makukuha natin ang presyo ng property na pinapa-rent base sa yield at sa monthly rental income.

Ang annual rent ay PhP1,453,000 (USD2,422 x 50 pesos x 12 months). Ang property value naman ay PhP23.7 million (PhP1,453,000 / 6.13%).

When I made a scan in the market, ang 100 square meters ay nasa PhP150,000 to PhP300,000 per square meter ang list price. This is consistent with the average property value above.

8 years return on investment

In a class on leasing and real estate development that I attended, I learned that the industry standard for leasing properties on return on investment is eight years. Ibig sabihin, dapat mabawi mo na ang investment mo (minus the cost of the land) within eight years through the rental income.

Sa naturang pananaliksik, 16 years ang average length of time bago makuha ang ROI. (PhP23.7 million / PhP1.453 million = 16 years)

Danger of averaging

Palagay ko, kailangan pa ring pumili ng mas maganda pang property at lampasan pa ang “average” na nakita sa pag-aaral. Kailangang tingnang mabuti ang mga inilalabas ng avarege values at ikumpara ito sa industry standard upang makita kung maganda ba talaga ang performance.

Sa pagpapalago ng pera, hindi sapat na “average” ka lang, dapat makahanap ka ng at least above average papuntang excellent na investment.

In my experience, ang best performer ko na investment property ay yun itinayo ko sa probinsiya namin – Quirino province. Ang return on investment ay two years and six months lang.

May pagkiling ako sa property development sa kanayunan dahil: (1) kailangan ding makarating ng development sa rural areas; (2) mas mababa ang kapital na kakailanganin; at (3) mas mababa ang kompetisyon dahil wala pa doon ang mga malalaking real estate developers.

Suma tutal, mas kumita ka na, nakatulong ka pa sa pagsusulong ng pag-unlad sa kabuuan ng Pilipinas.

Full ranking list